Jak przeczytać ofertę kredytu hipotecznego z pomocą AI: osiem promptów od budżetu do Closing Disclosure (USA i Polska)

Zanim zaczniemy: podaj dzisiejszą datę, bieżącą średnią stopę 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie w USA ze źródłem i datą odczytu, oraz w ciągu ilu dni roboczych od złożenia wniosku kredytodawca musi dać mi formularz Loan Estimate, z linkiem do źródła. Jeśli czegoś nie możesz znaleźć, napisz „nie znalazłem”.

Zaczynamy analizę kredytu hipotecznego. Zanim cokolwiek policzysz, zapamiętaj mój kontekst i stosuj go w całej rozmowie:

– Cena nieruchomości: [KWOTA]. Stan lub kraj: [STAN]. Cel: [mieszkam / wynajmuję].
– Wkład własny: [kwota i procent ceny]. Oszczędności po wpłacie wkładu i kosztach zamknięcia: [KWOTA].
– Dochód brutto miesięcznie: [KWOTA], z czego stały: [KWOTA], zmienny (premie, nadgodziny): [KWOTA]. Druga osoba na wniosku: [tak / nie, dochód].
– Miesięczne zobowiązania widoczne w raporcie kredytowym: [samochód, karty, studia, alimenty; kwoty].
– Przedział punktacji kredytowej: [np. 700 do 739]. Nie podaję pełnego raportu.
– Horyzont: ile lat realnie zostanę w tej nieruchomości: [HORYZONT]. Ile lat planuję spłacać: [do końca / do sprzedaży].
– Tolerancja na zmienną stopę: [żadna / akceptuję zmianę raty o X procent].
– Liczę w walucie: [WALUTA]. Jeśli dochód jest w innej walucie niż kredyt, pokaż wpływ zmiany kursu o 10 procent na ratę w mojej walucie.
– Rozliczam podatki w: [kraj]. Nie doradzaj podatkowo; zaznaczaj, gdzie podatek zmienia wynik.

Potwierdź w trzech zdaniach, jak rozumiesz ten kontekst. Nie oceniaj jeszcze żadnej oferty.

Jesteś niezależnym doradcą finansowym pracującym dla mnie, nie dla banku. Na podstawie kontekstu z promptu 0 policz, ile kredytu naprawdę udźwignę.

ZASADY
– Każda liczba ma źródło albo jest oznaczona jako moje założenie. Założenia wypisz na końcu.
– Bieżącą stopę weź ze źródła z datą. Podatek od nieruchomości policz według zasad hrabstwa dla ceny zakupu, nie z ogłoszenia. Ubezpieczenie oznacz jako założenie do potwierdzenia ofertą.
– Nie mów, ile bank mi pożyczy. Mów, ile mogę spłacać bez ryzyka.

ODDAJ
1. Budżet netto: dochód po podatkach i składkach (oszacuj dla mojego stanu i zaznacz, że to szacunek), minus stałe wydatki poza mieszkaniem, minus oszczędzanie, jakie chcę utrzymać: [np. 10 procent]. Wynik: kwota, która może iść na mieszkanie miesięcznie.
2. Pełny koszt mieszkania miesięcznie przy cenie [KWOTA]: rata kapitałowo-odsetkowa, podatek, ubezpieczenie domu, ubezpieczenie kredytu, jeśli wkład jest poniżej 20 procent, wspólnota, media, utrzymanie i rezerwa na naprawy. Suma obok kwoty z punktu 1.
3. Wskaźnik zadłużenia do dochodu, jaki zobaczy bank: tylko rata z podatkiem, ubezpieczeniem i wspólnotą plus moje zobowiązania z raportu, podzielone przez dochód brutto. Napisz, które składniki dochodu zmiennego bank zwykle uwzględnia, a które nie, ze źródłem.
4. Test odporności, tabela: dochód minus 20 procent; stopa plus 2 punkty procentowe (jeśli rozważam zmienną); podatek plus 20 procent; ubezpieczenie plus 50 procent; wszystkie naraz. W każdym wierszu: koszt mieszkania jako procent dochodu netto i ile miesięcy wytrzyma poduszka z promptu 0, zanim spadnie poniżej [np. 3 miesięcy kosztów].
5. Trzy kwoty ceny nieruchomości: bezpieczna (koszt mieszkania do [np. 30 procent] dochodu netto), rozsądna, maksymalna, przy której test odporności jeszcze przechodzi. Przy każdej: rata i wkład własny.
6. Co zmieniłoby te kwoty najbardziej: podniesienie wkładu do 20 procent, spłata jednego zobowiązania, drugi dochód na wniosku, poprawa punktacji o jeden przedział. Podaj wpływ na ratę i na dostępną kwotę, ze źródłem dla zależności stopy od punktacji.
7. LISTA ZAŁOŻEŃ do podmiany.

Ta sama rozmowa. Załączam [liczba] formularzy Loan Estimate. Porównaj je na tej samej podstawie.

ZASADY
– Pracuj tylko na treści formularzy. Jeśli w którymś brakuje pozycji, napisz to, nie uzupełniaj z pamięci.
– Sprawdź, czy formularze są porównywalne: ta sama kwota kredytu, ten sam rodzaj i okres, ta sama data wystawienia i data ważności stopy. Rozbieżności wypisz przed tabelą.
– Punkty i kredyty od kredytodawcy traktuj jako cenę stopy: pokaż, co oferta kosztuje przy tej samej stopie, a nie tylko przy stopie z formularza.

ODDAJ
1. Tabela główna, wiersze to oferty. Kolumny: stopa, rzeczywista roczna stopa oprocentowania, punkty (kwota i procent), kredyt od kredytodawcy, koszty z sekcji A, z sekcji B, z sekcji C, opłaty z góry (przedpłacone odsetki, ubezpieczenie, podatek do rachunku powierniczego), gotówka do zamknięcia, rata z ubezpieczeniem kredytu, łączny procent odsetek (TIP).
2. Koszt na mój horyzont [HORYZONT] lat: suma rat, punktów i opłat minus kapitał spłacony w tym czasie. Osobna tabela. To jest liczba, według której ustawiasz ranking, nie stopa.
3. Co jest do negocjacji: opłaty w sekcji A (koszty kredytodawcy) i C (usługi, które mogę kupić gdzie indziej). Przy każdej pozycji: typowa nazwa, kwota w każdej ofercie, różnica między najtańszą a najdroższą.
4. Czerwone flagi w formularzu: kara za wcześniejszą spłatę, płatność balonowa, rata rosnąca w czasie, opłata za blokadę stopy, ujemna amortyzacja, ubezpieczenie kredytu bez daty zakończenia. Cytuj pole formularza.
5. Blokada stopy: czy jest, do kiedy, ile kosztuje przedłużenie. Jeśli data ważności jest wcześniejsza niż planowane zamknięcie, napisz to wprost.
6. Ranking według kosztu na mój horyzont, z jednym zdaniem uzasadnienia na ofertę. Osobno: jak zmieniłby się ranking, gdybym został w tym kredycie 30 lat.
7. Sześć pytań do każdego kredytodawcy, takich, żeby odpowiedź była liczbą albo tak/nie.

Ta sama rozmowa. Porównaj rodzaje kredytu dla mojego kontekstu. Liczby, nie opisy.

ZASADY
– Dla każdego wariantu weź bieżącą stopę ze źródłem i datą. Jeśli nie znajdziesz stopy dla wariantu, napisz to i nie wymyślaj.
– Wszystko liczysz na mój horyzont [HORYZONT] lat i osobno na pełny okres.

ODDAJ
1. Tabela wariantów: stała 30 lat, stała 15 lat, zmienna [np. 7/6] z okresem stałym dłuższym niż mój horyzont, zmienna z krótszym, FHA, jeśli mój wkład jest poniżej progu dla kredytu konwencjonalnego, VA, jeśli jestem uprawniony. Kolumny: stopa, rata, ubezpieczenie kredytu miesięcznie i z góry, kiedy ubezpieczenie znika i na jakiej zasadzie, kapitał spłacony po [HORYZONT] latach, koszt na mój horyzont, koszt na pełny okres.
2. Zmienna stopa: dla każdego wariantu podaj indeks, marżę, limit pierwszej zmiany, limit kolejnych zmian, limit łączny. Policz ratę w najgorszym dopuszczalnym scenariuszu po okresie stałym i napisz, czy przechodzi test odporności z promptu 1.
3. Punkty: dla oferty bazowej policz próg rentowności każdego pakietu punktów z Loan Estimate: po ilu miesiącach niższa rata zwróci koszt punktów. Porównaj z moim horyzontem. Osobno: ta sama kwota przeznaczona na wyższy wkład własny zamiast na punkty, wpływ na ratę i na ubezpieczenie kredytu.
4. Obniżka stopy przez sprzedającego lub dewelopera, jeśli jest w grze: co dokładnie daje, na ile lat, ile kosztuje w cenie nieruchomości, czy lepiej wziąć obniżkę ceny.
5. Podatki: czy odsetki od tego kredytu będą dla mnie odliczalne, w jakim zakresie i pod jakim warunkiem; źródło: publikacja IRS. Zaznacz, że to do potwierdzenia z księgowym.
6. Dopasowanie do horyzontu: jedno zdanie na wariant, dlaczego pasuje albo nie do [HORYZONT] lat i mojej tolerancji na zmienną stopę. Bez rekomendacji jednego wariantu.

Ta sama rozmowa. Dla oferty, która wygrała ranking w prompcie 2, policz:

1. Harmonogram roczny na pełny okres: rok, rata, odsetki w roku, kapitał w roku, saldo na koniec roku, skumulowane odsetki. Zaznacz rok, w którym kapitał w racie przekracza odsetki.
2. Saldo i skumulowane odsetki po [HORYZONT] latach. Ile kapitału naprawdę spłaciłem, ile poszło na odsetki.
3. Nadpłaty, trzy warianty: stała miesięczna [KWOTA], jedna roczna [KWOTA], rata co dwa tygodnie. Dla każdego: skrócenie okresu w miesiącach, oszczędność odsetek, i to samo w wartości dzisiejszej przy stopie wolnej od ryzyka ze źródłem. Sprawdź w Loan Estimate, czy jest kara za wcześniejszą spłatę.
4. Nadpłata czy inwestycja: ta sama kwota nadpłaty w obligacjach skarbowych w mojej walucie na mój horyzont, przed podatkiem, ze źródłem oprocentowania i datą. Napisz, przy jakiej stopie zwrotu z inwestycji nadpłata przestaje się opłacać, i zaznacz, że nadpłata jest pewna, a inwestycja nie.
5. Ubezpieczenie kredytu: w którym miesiącu saldo osiąga 80 procent pierwotnej wartości (mogę żądać zdjęcia) i 78 procent (zdejmowane automatycznie), ile łącznie zapłacę do tego czasu, i o ile przyspiesza to nadpłata z punktu 3.
6. Refinansowanie: przy jakiej stopie i typowych kosztach refinansowania (ze źródłem) próg rentowności wypada przed końcem mojego horyzontu. Podaj stopę progową i miesiące do zwrotu. Osobno: czym różni się przeliczenie raty po jednorazowej nadpłacie (recast) od refinansowania i kiedy ma sens.
7. Ustalenia do kartki: kwota nadpłaty, jaką wybieram, data zdjęcia ubezpieczenia, stopa progowa refinansowania.

Ta sama rozmowa. Teraz grasz przeciwko mnie. Załóż, że wziąłem kredyt z promptu 2 i trzy lata później żałuję: rata mnie przerasta albo straciłem pieniądze. Napisz, dlaczego.

ZASADY
– Nie łagodź. Ani jednego zdania od „z drugiej strony”, „warto jednak”, „mimo to”.
– Każdy zarzut oparty na liczbie z promptów 1 do 4 albo na polu z Loan Estimate. Zarzut bez dowodu wyrzuć.
– Bez katastrof. To, co widać dziś.

ODDAJ
1. Pięć czerwonych flag. Przy każdej: waga, dowód (pole formularza albo liczba z tabeli), mechanizm (przez co rośnie rata albo koszt), rok, w którym to zaboli.
2. Rachunek powierniczy: jak działa rozliczenie roczne, o ile wzrośnie rata, jeśli podatek zostanie przeliczony po zakupie i składka ubezpieczenia wzrośnie o 30 procent. Źródło zasad, tabela z ratą dziś i po korekcie.
3. Jeśli zmienna stopa: rata po pierwszej zmianie w scenariuszu najgorszym dopuszczalnym przez limity z oferty, i czy przechodzi test odporności z promptu 1.
4. Scenariusz „muszę sprzedać w trzecim roku”: saldo kredytu, koszty sprzedaży (prowizje, opłaty, ze źródłem dla typowych stawek), cena, poniżej której wychodzę ze stratą. Porównaj z ceną zakupu.
5. Scenariusz „tracę dochód na sześć miesięcy”: ile miesięcy wytrzyma poduszka, jakie opcje daje kredytodawca w takiej sytuacji i na jakich zasadach; źródło: objaśnienia regulatora, nie fora.
6. Cichy koszt: ile kosztuje mnie rocznie każda rzecz, której nie dopilnuję: niezdjęte ubezpieczenie kredytu po 80 procentach, nieprzedłużona blokada stopy, niewykorzystane refinansowanie przy stopie progowej. Kwoty z promptu 4.
7. Jeden warunek, po którym ta czarna teza przestaje obowiązywać. Sprawdzalny: pole w dokumencie, kwota albo data.
8. Trzy pytania, na które nie znasz odpowiedzi, a które zmieniłyby obraz. Przy każdym: kogo zapytać.

Ta sama rozmowa. Załączam ostatni Loan Estimate i Closing Disclosure dla tego samego kredytu. Porównaj je pozycja po pozycji.

ZASADY
– Pracuj tylko na treści dokumentów. Cytuj stronę i nazwę pola.
– Dla każdej pozycji, która wzrosła, napisz, do której kategorii należy: nie może wzrosnąć, może wzrosnąć łącznie do 10 procent, może wzrosnąć bez limitu. Podaj źródło zasady.
– Nie oceniaj, czy kredyt jest dobry. Oceniaj, czy dokument końcowy zgadza się z obiecanym.

ODDAJ
1. Tabela różnic: pole, wartość w Loan Estimate, wartość w Closing Disclosure, różnica, kategoria tolerancji, czy w dokumentach jest uzasadnienie zmiany.
2. Stopa, punkty, kredyt od kredytodawcy, rata, gotówka do zamknięcia: zgodne czy nie. Jeśli stopa się zmieniła, sprawdź datę blokady.
3. Pozycje, których nie było w Loan Estimate, a są w Closing Disclosure. Każda osobno, z pytaniem do kredytodawcy.
4. Rachunek powierniczy: początkowa wpłata, miesięczna składka, czy kwoty podatku i ubezpieczenia zgadzają się z tym, co ustaliliśmy w promptach 1 i 5.
5. Strona z podsumowaniem transakcji: kredyty od sprzedającego, zaliczki, rozliczenie podatku między stronami. Czy suma się zgadza z umową kupna.
6. Lista do wyjaśnienia przed podpisaniem, od najważniejszego, z proponowanym brzmieniem pytania i z tym, co robię, jeśli odpowiedź jest niezadowalająca (w tym możliwość przesunięcia zamknięcia).

Zamknij te kroki w jednej kartce, którą wkleję do notatek i kalendarza.

– Rata maksymalna z promptu 1 i pełny koszt mieszkania maksymalny. Jedno zdanie, z czego wynika.
– Wybrany produkt: kredytodawca, rodzaj, stopa, punkty, data ważności blokady stopy, planowana data zamknięcia. Ile dni zapasu.
– Trzy warunki wyjścia z tej oferty: zdarzenie albo liczba, po której rezygnuję albo renegocjuję (np. stopa w Closing Disclosure inna niż zablokowana, koszty zamknięcia powyżej kwoty X, wycena poniżej ceny).
– Daty do kalendarza: koniec blokady stopy, dzień otrzymania Closing Disclosure (trzy dni robocze przed zamknięciem), miesiąc żądania zdjęcia ubezpieczenia kredytu, roczne rozliczenie rachunku powierniczego.
– Próg refinansowania: stopa, przy której wracam do banku, i koszt, powyżej którego nie warto.
– Nadpłata: kwota, jaką ustalam, i warunek, przy którym ją wstrzymuję (poduszka poniżej X miesięcy).
– Przegląd roczny: trzy liczby do sprawdzenia (saldo do wartości, składka ubezpieczenia, podatek w rachunku powierniczym) i przy jakich wartościach reaguję.
– Jedno zdanie: czego nadal nie wiem.

Bez wstępu i podsumowania. Same punkty.

Kredyt jest w Polsce, w złotych. Zasady dodatkowe:
– Mój dochód jest w walucie: [WALUTA]. Sprawdź, czy bank w ogóle może udzielić kredytu w złotych osobie z dochodem w tej walucie, i jak liczy zdolność z buforem na wzrost stopy według Rekomendacji S. Źródło: KNF albo dokumenty banku, nie fora.
– Porównuj oferty na podstawie formularza informacyjnego, który bank ma obowiązek wydać przed umową: oprocentowanie (marża plus wskaźnik albo stała okresowo), prowizja, ubezpieczenia wymagane i „dobrowolne” wpływające na marżę, koszty wyceny, opłata za wcześniejszą spłatę i przez ile lat obowiązuje, rzeczywista roczna stopa oprocentowania, całkowity koszt.
– Stała okresowo kontra zmienna: pokaż ratę dla stałej na [np. 5 lat] i dla zmiennej przy bieżącym wskaźniku oraz przy wskaźniku wyższym o 2 i o 4 punkty procentowe. Napisz, co się dzieje po końcu okresu stałego.
– Ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej i ubezpieczenie niskiego wkładu: kwoty, warunki zakończenia, czy bank zwraca nadpłatę po wpisie.
– Sprzedaż produktów dodatkowych (konto, karta, ubezpieczenie na życie): policz, ile obniżka marży jest warta na mój horyzont, a ile kosztują produkty, i czy da się z nich zrezygnować bez utraty marży.
– Nadpłata i wcześniejsza spłata: warunki z formularza, w tym opłaty w pierwszych latach, ze wskazaniem podstawy prawnej do potwierdzenia.
– Wszystkie kwoty w złotych, obok przeliczenie na [WALUTA] z kursem i datą oraz wpływ zmiany kursu o 10 procent na ratę liczoną w mojej walucie.
– Podatki: zaznacz, że odsetki nie są w Polsce odliczalne dla nowych kredytów i że dochód z ewentualnego najmu rozliczam według rezydencji; do potwierdzenia z doradcą.