Sprzedaż mieszkania w Polsce, gdy mieszkasz w USA: pełnomocnik, notariusz, podatki

Mieszkanie w Polsce po rodzicach, własne kupione przed wyjazdem, udział po babci: wielu Polaków w USA prędzej czy później chce taką nieruchomość sprzedać. Da się to zrobić bez przeprowadzki, ale trzeba dobrze zaplanować trzy rzeczy: kto podpisze akt u notariusza, czy w Polsce powstanie podatek i co trzeba zgłosić w amerykańskim zeznaniu. Poniżej opisujemy to po kolei, z przepisami, na które możesz się powołać.

Czy musisz przyjechać do Polski

Nie musisz, ale ktoś musi podpisać akt notarialny w Polsce. Masz trzy drogi:

• Osobiście: przyjeżdżasz na podpisanie umowy. Masz pełną kontrolę nad warunkami i pieniędzmi. Poszukiwanie kupca i pokazywanie mieszkania możesz zlecić rodzinie albo pośrednikowi.
• Przez pełnomocnika: zaufana osoba w Polsce podpisuje umowę w Twoim imieniu. Wymaga to pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, a jego przygotowanie z USA jest trudniejsze, niż się wydaje (szczegóły niżej).
• Wariant mieszany: podczas jednego pobytu w Polsce podpisujesz u notariusza pełnomocnictwo albo umowę przedwstępną, a resztę załatwiasz zdalnie.

Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania

Jaka forma jest wymagana

Umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Jeśli czynność wymaga szczególnej formy, pełnomocnictwo do niej musi mieć tę samą formę (art. 99 § 1 KC). Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania w Polsce musi więc być aktem notarialnym.

Przy nieruchomościach nie wystarcza też forma przewidziana w państwie, w którym podpisujesz dokument (art. 25 ust. 2 ustawy Prawo prywatne międzynarodowe). Amerykański notary public tylko poświadcza podpis, a apostille potwierdza autentyczność tego poświadczenia, a nie formę dokumentu. Takie pełnomocnictwo do sprzedaży nie wystarczy.

Jak to zrobić w praktyce

• Najprostsza droga: podczas pobytu w Polsce podpisz u notariusza pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Od 5 listopada 2026 r. maksymalna taksa wynosi 100 zł za pełnomocnictwo do jednej czynności i 200 zł do kilku czynności, plus VAT i wypisy.
• Jeśli nie możesz przyjechać, zapytaj konsulat o możliwość sporządzenia aktu notarialnego i równolegle uzgodnij z notariuszem w Polsce, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, jaki dokument przyjmie.
• W pełnomocnictwie wskaż konkretną nieruchomość (adres, numer księgi wieczystej), minimalną cenę lub inne warunki, sposób zapłaty i zakres uprawnień, np. do odbioru pieniędzy, wydania kluczy, złożenia wniosków do księgi wieczystej.
• Jeśli masz zastrzeżony numer PESEL, notariusz odmówi sporządzenia pełnomocnictwa do zbycia nieruchomości i samej umowy sprzedaży (art. 85a Prawa o notariacie). Przed wizytą cofnij zastrzeżenie na czas czynności.

Formy pełnomocnictw do innych spraw (ZUS, urząd skarbowy, sąd, bank) opisujemy w poradniku Pełnomocnictwo z USA do spraw w Polsce.

Przebieg sprzedaży krok po kroku

1. Ogłoszenie i kupiec

Mieszkanie możesz wystawić samodzielnie w portalach ogłoszeniowych albo przez pośrednika. Prowizja pośrednika zależy od umowy i jest kosztem sprzedaży, który obniża przychód w PIT (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT). Ktoś na miejscu musi pokazywać mieszkanie, więc ustal to z rodziną albo z pośrednikiem.

2. Dokumenty

Listę potrzebnych dokumentów poda notariusz. Zwykle są to:

• numer księgi wieczystej i dokument nabycia (akt kupna, darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia),
• świadectwo charakterystyki energetycznej, które sprzedający przekazuje nabywcy przy akcie notarialnym (art. 11 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków),
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zaświadczenie ze spółdzielni,
• przy mieszkaniu ze spadku, jeśli nie korzystasz ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, zaświadczenie z urzędu skarbowego o rozliczeniu podatku od spadku (art. 19 ust. 6 i 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

3. Umowa przedwstępna

Nie jest obowiązkowa, ale często się ją zawiera, gdy kupiec czeka na kredyt. Umowa w zwykłej formie pisemnej daje głównie prawo do odszkodowania, gdy druga strona się wycofa. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić zawarcia umowy sprzedaży w sądzie (art. 390 KC). Zadatek przepada albo jest zwracany w podwójnej wysokości, gdy umowy nie wykona jedna ze stron (art. 394 KC). Zaliczka takiego skutku nie ma.

4. Akt notarialny

• Podpisują go sprzedający (albo pełnomocnik) i kupujący przed polskim notariuszem.
• Notariusz najpóźniej w dniu aktu składa elektronicznie wniosek o wpis kupującego do księgi wieczystej (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).
• Notariusz pobiera od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych i przekazuje go do urzędu.

5. Zapłata

Typowe warianty to przelew przed aktem lub w dniu aktu, zapłata z kredytu banku kupującego albo depozyt notarialny: notariusz przyjmuje pieniądze na specjalne konto i wypłaca je sprzedającemu po spełnieniu ustalonego warunku (art. 108 Prawa o notariacie). Jeśli mieszkanie ma hipotekę, część ceny idzie zwykle bezpośrednio do banku na spłatę kredytu. Sprawdź w umowie kredytu, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę.

6. Przelew do USA

Przy przelewie liczy się kurs wymiany i opłaty obu banków, więc porównaj oferty przed transakcją. Jak to zrobić bezpiecznie, opisujemy w poradniku Przelew między Polską a USA.

Koszty przy sprzedaży

Stawki taksy to kwoty maksymalne z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Notariusz może pobrać mniej.

Podatek w Polsce

Zasada 5 lat

Sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu w PIT tylko wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyłeś albo wybudowałeś (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Po tym terminie nie płacisz podatku i nie składasz zeznania. Nie ma tu znaczenia, czy to było Twoje główne miejsce zamieszkania.

• Spadek: 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował zmarły (art. 10 ust. 5). Często termin minął jeszcze za jego życia.
• Darowizna: takiej reguły nie ma. 5 lat liczy się od końca roku, w którym Ty otrzymałeś nieruchomość, a nie od nabycia przez darczyńcę.
• Po rozwodzie przy nieruchomości z majątku wspólnego liczy się nabycie do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6).

Jak liczy się podatek

Podatek wynosi 19% dochodu (art. 30e). Dochód to przychód, czyli cena pomniejszona o koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika, minus koszty uzyskania przychodu: udokumentowana cena zakupu i nakłady potwierdzone fakturami (art. 22 ust. 6c i 6e). Przy spadku do kosztów wliczasz udokumentowane koszty zakupu poniesione przez zmarłego oraz spłacone długi spadkowe i zachowki. Przy darowiźnie kosztem nie jest wartość mieszkania z umowy, tylko Twoje nakłady i zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d). Dlatego szybka sprzedaż darowanego mieszkania bywa droga.

Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazujesz w PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku, także przy stracie (art. 45 ustawy o PIT). Gdy nie mieszkasz w Polsce, zeznanie składasz w urzędzie skarbowym właściwym w sprawach opodatkowania osób zagranicznych (art. 45 ust. 1c). Dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce jest dochodem uzyskanym w Polsce (art. 3 ust. 2b pkt 4), więc podlega polskiemu PIT bez względu na miejsce zamieszkania.

Ulga mieszkaniowa, gdy mieszkasz w USA

Dochód jest zwolniony w takiej części, w jakiej przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe najpóźniej w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie (art. 21 ust. 1 pkt 131). Przykład: sprzedaż w 2026 r. oznacza termin do 31 grudnia 2029 r.

Ustawa nie wymaga, żeby sprzedający mieszkał w Polsce lub w UE. Ograniczenie dotyczy tego, na co wydasz pieniądze (art. 21 ust. 25 i 27):

• kupowany, budowany lub remontowany dom albo mieszkanie musi leżeć w Polsce, innym państwie UE, w EOG albo w Szwajcarii,
• spłacany kredyt mieszkaniowy musi pochodzić z banku lub SKOK-u z siedzibą w jednym z tych państw i być zaciągnięty przed sprzedażą,
• przy wydatkach w innym państwie niż Polska potrzebna jest podstawa prawna do wymiany informacji podatkowych z tym państwem,
• wydatki na cele rekreacyjne się nie liczą (art. 21 ust. 28).

Mieszkaniec USA skorzysta więc z ulgi, jeśli np. kupi mieszkanie w Polsce dla siebie albo spłaci polski kredyt na mieszkanie. Zakup domu w USA albo spłata amerykańskiego kredytu ulgi nie dają. Jeśli wykażesz ulgę, a nie wydasz pieniędzy w terminie, musisz skorygować zeznanie i zapłacić podatek z odsetkami (art. 30e ust. 7). Szczegóły w poradniku Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat.

Podatki i raporty w USA

Obywatele i rezydenci USA wykazują sprzedaż nieruchomości za granicą w federalnym zeznaniu podatkowym. Ogólne zasady według IRS:

• Zysk kapitałowy trafia do Schedule D (Form 1040). Przy posiadaniu ponad rok stosuje się stawki dla długoterminowych zysków: 0%, 15% albo 20%, zależnie od dochodu.
• Podstawa (basis) przy mieszkaniu odziedziczonym to zwykle wartość rynkowa z dnia śmierci spadkodawcy. Przy darowiźnie co do zasady przejmujesz podstawę darczyńcy. Przy zakupie to cena zakupu z kosztami. Wszystko przeliczasz na dolary.
• Podatek zapłacony w Polsce możesz zaliczyć w USA przez foreign tax credit (Form 1116), żeby nie płacić dwa razy od tego samego dochodu.
• FBAR: jeśli łączna wartość Twoich kont za granicą przekroczy w dowolnym momencie roku 10 000 USD, składasz raport FinCEN 114.
• Form 8938: osoba mieszkająca w USA składa go, gdy zagraniczne aktywa finansowe przekroczą 50 000 USD na koniec roku lub 75 000 USD w dowolnym momencie (osoba samotna), a przy wspólnym rozliczeniu małżonków 100 000 USD lub 150 000 USD.

Rozliczenie łączące polski PIT, amerykański zysk kapitałowy i kursy walut warto przygotować z doradcą znającym oba systemy.

Sytuacje szczególne

Mieszkanie po rodzicach

Najpierw potrzebujesz postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeśli jesteś w najbliższej rodzinie, złóż SD-Z2 w 6 miesięcy, ale sprawdź warunek obywatelstwa lub zamieszkania z art. 4 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn: osoba z samym obywatelstwem USA, mieszkająca w USA, ze zwolnienia nie skorzysta. Wszystko o spadku po stronie polskiej opisujemy w poradniku Odziedziczyłeś mieszkanie w Polsce?, a sprzedaż z zagranicy w poradniku Sprzedaż odziedziczonego mieszkania, gdy mieszkasz za granicą.

Kilku współwłaścicieli

Całe mieszkanie sprzedaje się za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Każdy podpisuje akt osobiście albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Każdy rozlicza też swój udział w PIT osobno.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Je także zbywa się u notariusza. Notariusz poprosi o zaświadczenie ze spółdzielni, a sprzedający przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej tak samo jak przy odrębnej własności.

Brak PESEL

Prawo o notariacie nie wymienia numeru PESEL wśród obowiązkowych elementów aktu notarialnego, ale bywa on potrzebny w różnych wnioskach. Zapytaj notariusza, czego potrzebuje. Jak uzyskać PESEL przez konsulat, opisujemy w poradniku PESEL za granicą.

Sprzedaż po rozwodzie

Jeśli mieszkanie było w majątku wspólnym, przed sprzedażą lub równocześnie trzeba ustalić podział majątku. Przy rozwodzie orzeczonym w USA zapytaj notariusza lub adwokata, jakie dokumenty i tłumaczenia będą potrzebne.

Kto może pomóc

• Notariusz w Polsce: sporządza pełnomocnictwo i umowę, mówi, jakich dokumentów potrzebuje.
• Adwokat lub radca prawny w Polsce: przy spadku, współwłasności, rozwodzie albo wątpliwościach co do stanu prawnego.
• Doradca podatkowy w Polsce i amerykański doradca (np. CPA lub enrolled agent): przy PIT-39, uldze mieszkaniowej i zeznaniu w USA.
• Krajowa Informacja Skarbowa: bezpłatne informacje podatkowe, z zagranicy pod numerem +48 22 330 03 30.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę podpisać pełnomocnictwo do sprzedaży u notary public w USA?

Do sprzedaży nieruchomości nie. Pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, a notary public tylko poświadcza podpis. Apostille tego nie zmienia. Podpisz pełnomocnictwo u notariusza w Polsce albo zapytaj konsulat, czy sporządza akty notarialne.

Mieszkam w USA. Czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Tak, ale tylko jeśli pieniądze wydasz na własne cele mieszkaniowe w Polsce, innym kraju UE, EOG albo w Szwajcarii, np. na mieszkanie w Polsce, w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Kupno domu w USA nie daje prawa do ulgi.

Dostałem mieszkanie od mamy w darowiźnie 2 lata temu. Mama kupiła je 20 lat temu. Czy zapłacę PIT?

Tak, jeśli sprzedasz je przed upływem 5 lat od końca roku darowizny. Przy darowiźnie liczy się Twoje nabycie, a nie nabycie przez mamę. Kosztem nie jest wartość mieszkania, więc podatek może być wysoki, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Odziedziczyłem mieszkanie, które tata kupił w 2005 r. Czy zapłacę PIT po sprzedaży?

Nie. Przy spadku 5 lat liczy się od końca roku zakupu przez tatę, więc termin dawno minął. Nie składasz PIT-39. W USA sprzedaż może jednak wymagać wykazania zysku liczonego od wartości z dnia śmierci taty.

Czy podatek zapłacę dwa razy, w Polsce i w USA?

Zwykle nie w pełnej wysokości. Polska ma prawo opodatkować sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce, a w USA możesz zaliczyć polski podatek przez foreign tax credit (Form 1116). Wynik zależy od Twojej sytuacji, więc policz to z doradcą.

Źródła

Stan na 23 października 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy w Polsce i w USA mogą się zmieniać. Przed sprzedażą skonsultuj się z notariuszem, adwokatem lub radcą prawnym, doradcą podatkowym w Polsce i doradcą podatkowym w USA albo z Krajową Informacją Skarbową.