Najem i znak towarowy dla własnej spółki: projekt zmian ryczałtu 2027

Wspólnik wynajmuje własnej spółce lokal lub udostępnia jej prawo do korzystania ze znaku towarowego. W rozpatrywanym pakiecie podatkowym zaproponowano szczególne zasady ryczałtu dla niektórych przychodów z transakcji z podmiotami powiązanymi. Wyjaśniamy, czego dotyczy propozycja i jak przygotować dokumenty.

Stan sprawdzony: 2 listopada 2026 r. Nie jesteśmy kancelarią prawną. Poradnik ma charakter informacyjny i edukacyjny; nie stanowi indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. Ostateczna treść przepisów może się zmienić. Przed zmianą umowy lub sposobu rozliczania skonsultuj sprawę z doradcą podatkowym.

Jaki jest status zmiany

Rozwiązania dotyczące najmu i praw własności intelektualnej znajdują się w pakiecie procedowanym jako druk sejmowy 3137. Sejm uchwalił ustawę 22 października 2026 r., a Senat 27 października wniósł poprawki. Dalsze decyzje Sejmu, ewentualny podpis i ogłoszenie mają znaczenie dla ostatecznego brzmienia. Planowana data nie jest jeszcze gwarantowaną datą obowiązywania. Przebieg prac w Senacie.

Ten pakiet nie jest tym samym aktem co druk 3147, w którym rozpatruje się limit 250 tys. euro dla ryczałtu i proponowaną stawkę od nadwyżki ponad 300 tys. euro. Poprawki do jednego aktu nie oznaczają automatycznie zmiany drugiego.

Czego dotyczy najem podmiotowi powiązanemu

W pracach parlamentarnych przedstawiono propozycję 15% ryczałtu od nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodu z najmu uzyskiwanego od podmiotów powiązanych, przy spełnieniu warunków wskazanych w ustawie. Nie oznacza to, że każdy najem albo cała kwota czynszu każdej osoby będzie podlegać 15%. Trzeba odróżnić część przychodu poniżej progu, nadwyżkę, rodzaj najmu i status drugiej strony.

Powiązanie nie zawsze sprowadza się do posiadania bezpośrednio 25% udziałów. Znaczenie może mieć także powiązanie pośrednie lub inne prawa wskazane w definicji ustawowej. Przed zastosowaniem stawki należy sprawdzić cały łańcuch powiązań, strony umowy oraz ostateczny tekst ustawy. Wyjaśnienie przedstawiciela ministerstwa podczas prac sejmowych.

Przykład rachunkowy

Załóżmy wyłącznie dla ilustracji, że przychód z kwalifikowanego najmu wynosi w roku 160 000 zł i inne zasady nie zmieniają podstawy. Przy stawce 8,5% dla pierwszych 100 000 zł i 12,5% dla pozostałych 60 000 zł podatek wyniósłby 16 000 zł. Przy wariancie 15% dla tej nadwyżki wyniósłby 17 500 zł. Różnica to 1500 zł. To uproszczony przykład, a nie ocena kwalifikacji konkretnej umowy ani zapewnienie, że przepisy wejdą w takim brzmieniu.

Znak towarowy i inne prawa

W projekcie przedstawiono także 17% ryczałtu dla określonych przychodów z udostępniania praw własności intelektualnej podmiotom powiązanym. Nie należy zakładać, że każda opłata licencyjna albo każda dzierżawa znaku będzie rozliczana identycznie. Właściwa kwalifikacja zależy od prawa, rodzaju przychodu, stron, powiązań i przepisów, które ostatecznie zostaną uchwalone.

Sprawdź, czy umowa dotyczy prawa do używania, przeniesienia prawa czy innego świadczenia. Znaczenie może mieć również to, czy przychód powstaje w działalności gospodarczej oraz czy wybrana forma opodatkowania w ogóle ma do niego zastosowanie. Sam tytuł umowy nie rozstrzyga wszystkich kwestii.

Dokumenty i działania dla firmy

1. Przygotuj umowy, aneksy i wykaz płatności, w tym daty oraz strony transakcji.
2. Rozpisz bezpośrednie i pośrednie udziały, prawa głosu oraz inne powiązania, które wymagają oceny na podstawie ustawy.
3. Oddziel przychody od podmiotów potencjalnie powiązanych od innych wpływów i sprawdź, jak liczyć próg.
4. Poproś doradcę o wariant rozliczenia według obecnego prawa i według ostatecznie przyjętych zmian.
5. Przed zmianą umów oceń również inne przepisy podatkowe, w tym ewentualne wymogi cen transferowych lub zasady opodatkowania spółki. Nie wynikają one automatycznie z samego hasła „ryczałt”.

Jak analizować rozliczenia ze spółką

Przychód z najmu i wynagrodzenie za korzystanie z praw mogą mieć różny charakter podatkowy. Przed zastosowaniem projektowanych zasad trzeba ustalić, kto jest stroną umowy, czego dokładnie dotyczy świadczenie i jak obliczana jest należność. Sama nazwa przelewu nie wystarcza do ustalenia podatku.

Powiązania mogą wymagać sprawdzenia również wtedy, gdy udział w spółce jest utrzymywany pośrednio. W symulacji uwzględnij moment uzyskania przychodu, ewentualny próg oraz zmiany udziałów. Nie traktuj projektu jako podstawy do rozliczenia, dopóki przepisy nie zostaną uchwalone i nie zaczną obowiązywać.

Przykład z życia firmy

Wspólniczka wynajmuje spółce lokal i dodatkowo udostępnia jej znak. Ma osobne umowy i osobne płatności. Do analizy powinna zebrać obie umowy, strukturę udziałów oraz roczny wykaz wpływów. Rozdzielenie dokumentów pomaga ustalić, które przepisy mogą dotyczyć poszczególnych przychodów.

Co zrobić krok po kroku

1. Zapisz kwoty i daty wpływów z każdej umowy oraz strony transakcji.
2. Sprawdź bezpośrednie i pośrednie powiązania oraz ich zmiany w czasie.
3. Porównaj aktualne rozliczenie z wariantem końcowej ustawy, gdy będzie znana.
4. Przed zmianą czynszu lub warunków poproś doradcę o analizę całości skutków.

Najczęstsze pytania

Czy każda umowa ze spółką oznacza stawkę 15%?

Nie. Liczą się rodzaj przychodu, powiązanie, próg oraz pozostałe warunki ostatecznej ustawy.

Czy dzierżawa znaku podlega tym samym zasadom co najem lokalu?

Nie należy tego zakładać. Projekt opisuje je odrębnie i wymaga ustalenia charakteru praw oraz przychodu.

Źródła